每日經(jīng)濟(jì)新聞
每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海
在世博會舉行一年后，上海對世博會原地塊的出讓仍然沒有明確的時間表。開發(fā)商卻根據(jù)市場的銷售情況和客戶反映，普遍看好世博會地塊的價值。有人認(rèn)為，世博板塊將是未來上海經(jīng)濟(jì)的核心驅(qū)動力之一，也有人認(rèn)為，世博區(qū)域附近會形成上海又一個豪宅聚集區(qū)。
世博原地塊究竟值多少錢？近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡稱NBD)組織了一場地產(chǎn)峰會，邀請尚海灣營銷總監(jiān)姜冰韜、華麗家族匯景天地營銷總監(jiān)方勇、中華兩岸商機促進(jìn)會理事長蔡為民、戴德梁行負(fù)責(zé)瀛通綠地大廈駐場經(jīng)理沈國俊等業(yè)內(nèi)人士給世博會土地估價。
NBD：諸位對原世博區(qū)域的前景如何判斷？
姜冰韜：整個世博會地區(qū)可能因為還沒有完成未來發(fā)展主題的盤整暫時沒有出讓，但我相信在未來的三到五年時間里，這個區(qū)域?qū)⒑芸爝M(jìn)入一個開發(fā)高潮期。從城市的功能來看，它將來肯定會成為上海新的經(jīng)濟(jì)動力中心之一，現(xiàn)在的問題是最終會引進(jìn)什么樣的產(chǎn)業(yè)。我個人比較看好旅游業(yè)和娛樂業(yè)，迪士尼在上海建園，旅游和娛樂很有可能發(fā)展成為上海新的支柱產(chǎn)業(yè)。
方勇：由于城市中心正在向上海濱江延伸，這個區(qū)域未來有可能成為上海新的城市中心，類似于現(xiàn)在的人民廣場，具有交通、商業(yè)中心等多重功能。
蔡為民：上海的世博會和國外的世博會情況有所不同，會址選在了上海城市的核心區(qū)域，本身的土地價值就很高。未來這個區(qū)域很有可能成為上海的會展中心。
沈國�。簭哪壳敖佑|的客戶來看，客戶對原世博板塊最終形成為CBD還是很有信心的。我們的項目就接待過貿(mào)易、金融、服務(wù)外包等多種類型的公司，其中有相當(dāng)一部分是世界500強企業(yè)，他們對這個區(qū)域的商務(wù)前景還是挺看好的。
NBD：去年世博會周圍有一幅住宅用地，成交樓板價高達(dá)3.55萬元/平方米，未來世博會的地價會超過這個價嗎？
姜冰韜：3.5萬元/平方米的價格還是便宜的，從供求情況看，這個價格目前比較合理。要知道目前這個區(qū)域的寫字樓售價都已經(jīng)到7萬～8萬元/平方米，地價還不到目前售價的一半。
方勇：盧灣區(qū)的動拆遷成本已經(jīng)超過3萬元/平方米，這個區(qū)域的土地成交樓板價，我猜想未來可能要達(dá)到4.5萬～5萬元/平方米，辦公地塊按8折計算。
蔡為民：從長遠(yuǎn)看，土地價格只會更加高。世博會前有記者問我，世博板塊未來的房價是怎樣的？我說，有景觀的房子售價會達(dá)到8萬～10萬元/平方米，現(xiàn)在我要修正我的說法，沒有景觀的房子也要8萬～10萬元/平方米。
NBD：購房者對世博園區(qū)域的房價現(xiàn)在怎么看？他們覺得目前區(qū)域的房價合理嗎？
姜冰韜：從上海未來的居住結(jié)構(gòu)看，上海最終會實現(xiàn)不同收入人群的集中居住。而世博會附近就可能會形成這樣的高端收入人群聚集居住的現(xiàn)象。目前世博板塊的徐匯濱江地區(qū)，就存在著高端收入人群聚集居住的趨勢。只是目前整個區(qū)域改造還沒有完成，這一現(xiàn)象還不顯著。如果最終完成，徐匯濱江肯定會像新天地、古北一樣，成為上海高端收入人群聚集的區(qū)域。在這樣的大背景下，整個區(qū)域的商品房銷售均價很難下滑。
方勇：影響人們對這個區(qū)域樓盤價值判斷的因素是，整個區(qū)域沒有顯著標(biāo)志的產(chǎn)業(yè)。浦東或許還有空間可以形成新的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，但浦西就缺乏這樣的空間。整個區(qū)域目前由于可開發(fā)用地稀少，無法通過新增開發(fā)，無法帶動房價上漲。但由于區(qū)域的土地資源稀缺，也令整個區(qū)域樓盤的稀缺性表現(xiàn)得特別顯著，因此仍然看漲該區(qū)域房價。
蔡為民：原來世博會的區(qū)域浦西大部分規(guī)劃是商務(wù)用途，只有浦東有住宅的部分。但我建議，浦東世博開發(fā)，也最好留1/3的住宅。因為，只有商業(yè)的城市，到了晚上就會成為一座“空城”。比如浦東陸家嘴(15.72,0.00,0.00%)板塊，就是一個可以參照的案例。
沈國�。哼@個區(qū)域的商務(wù)氛圍比較為客戶認(rèn)同，多數(shù)客戶比較能接受目前的定價，整體銷售情況還不錯。 |
