要判斷一個(gè)城市的房價(jià)是否出現(xiàn)變化，除了要統(tǒng)計(jì)成交價(jià)格外，還得看成交量。除非出現(xiàn)大幅度的價(jià)格下跌和大規(guī)模的成交，才可以確認(rèn)樓市是真正進(jìn)入下降通道”
房價(jià)跌了嗎？從國家統(tǒng)計(jì)局新出臺(tái)的4月數(shù)據(jù)，恐怕還得不出這樣的結(jié)論。
國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布，全國70個(gè)大中城市中，仍然有80%的城市房價(jià)在上漲，但環(huán)比漲幅均小于1%。專家認(rèn)為，拋開統(tǒng)計(jì)方法的缺陷不談，如何判斷處于臨界狀態(tài)樓市的后續(xù)進(jìn)展，并輔之以相對(duì)應(yīng)的調(diào)控政策至關(guān)重要。
三四線城市價(jià)起
與國家統(tǒng)計(jì)局公布的3月數(shù)據(jù)相比，4月70城房價(jià)漲幅明顯縮小——70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅均小于10%，漲幅比3月份縮小的城市有26個(gè)。
北京中原地產(chǎn)分析師表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，目前出臺(tái)的調(diào)控政策取得了一定效果。本輪調(diào)控執(zhí)行最嚴(yán)格的政策是限購，抑制了大部分的投資需求；同時(shí)，多次加息、貸款利率優(yōu)惠政策取消等使得炒房者利用資金壓力大漲，相比第一輪調(diào)控前，目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍。
從結(jié)構(gòu)上看，4月份漲幅居前的大多是三四線城市，如吉林市、錦州市、秦皇島市等新建住宅環(huán)比漲幅均在07%以上；而北京住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅為01%，多個(gè)一線城市房價(jià)漲幅居后。
對(duì)此，中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理盧校表示，這主要是由于一二線城市出臺(tái)了限購政策，而三四線城市調(diào)控相對(duì)較松，無論投資投機(jī)性購房需求還是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在轉(zhuǎn)向三線城市。記者了解到，隨著一波地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)移，目前中東部很多城市的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)延伸至遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)。僅在今年前4個(gè)月，河北、河南、湖北的一些三四線城市房價(jià)已經(jīng)上漲了50%以上。
統(tǒng)計(jì)方式存爭議
值得注意的是，70個(gè)大中城市中，4月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有5個(gè)。即4月份有56個(gè)城市新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。而在3月份，只有49個(gè)城市新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。
“這一趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)了自1月以來環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢(shì)，在樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬于異動(dòng)，與市場實(shí)際感受相悖，可能是統(tǒng)計(jì)方式出現(xiàn)偏差�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日發(fā)出報(bào)告認(rèn)為，新近調(diào)整過的房價(jià)統(tǒng)計(jì)方式還不夠完善，不能很好地反映同質(zhì)樓住宅的價(jià)格變化。
事實(shí)上，對(duì)于現(xiàn)在的房價(jià)統(tǒng)計(jì)方式，業(yè)內(nèi)一直存有爭議。北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)畛谰蛯?duì)《國際金融報(bào)》記者表示，如果能在統(tǒng)計(jì)中加入位置、區(qū)域等體現(xiàn)價(jià)格特征的指數(shù)就更合理�！耙员本槔�，當(dāng)月如果三環(huán)、四環(huán)等價(jià)格較高地區(qū)售房較多，漲幅就上去了；如果五環(huán)、六環(huán)銷售情況較好，均價(jià)就下跌了”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)也認(rèn)為，只看表面數(shù)字，可能會(huì)忽略一些均價(jià)背后的結(jié)構(gòu)性問題。陳國強(qiáng)舉例說，北京4月份成交量比較大的，包括金茂府等高端樓盤成交量的占比上升，會(huì)拉高均價(jià)進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)市場的判斷出現(xiàn)偏差�！叭缒芗�(xì)化到樓盤區(qū)位和檔次，統(tǒng)計(jì)結(jié)果可能會(huì)更加精確”。
拐點(diǎn)
拋開統(tǒng)計(jì)方式不談，當(dāng)前樓市處于臨界狀態(tài)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)�！澳壳暗氖袌鰻顟B(tài)是，開發(fā)商仍未采取實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng)，而購房者也處于觀望之中，市場陷入僵持�！睏罴t旭說。
中國指數(shù)研究院昨日公布的房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測月報(bào)顯示，4月近五成城市成交面積環(huán)比下降，四成城市跌幅接近或超過30%。而且，由于第一季度所監(jiān)控的房企資產(chǎn)負(fù)債率偏高，4月銷售回款不甚理想，企業(yè)不得不尋求外部融資。拐點(diǎn)論一時(shí)間甚囂塵上。
但也有看漲的悲觀論調(diào)。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存表示，目前市場的僵局是依靠不間斷的政策維持的，“房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房產(chǎn)市場問題的解決不可能一勞永逸。未來兩年房價(jià)是否會(huì)暴漲倒是應(yīng)該擔(dān)心的問題�！�
“如果統(tǒng)計(jì)方式?jīng)]有出現(xiàn)偏差，則這種價(jià)格漲幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，對(duì)于調(diào)控效果的顯現(xiàn)非常不利，若五六月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴(kuò)大，則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)�！币拙訄�(bào)告這樣判斷。盧校也表示，一旦三四線城市房價(jià)泡沫形成了，必將對(duì)一二線城市的高房價(jià)形成支撐，那么未來整體上將更加難以調(diào)控。
不過，對(duì)于各種拐點(diǎn)論、反彈論，楊朝淅始終持觀望態(tài)度。他認(rèn)為無論房價(jià)在統(tǒng)計(jì)結(jié)果上是漲是降，都不意味著真正的房價(jià)漲跌，因?yàn)楦鞒鞘谐山涣坎]有出現(xiàn)明顯起伏。
楊朝淅認(rèn)為，要判斷一個(gè)城市的房價(jià)是否出現(xiàn)變化，除了要統(tǒng)計(jì)成交價(jià)格外，還得看成交量。最近一次宏觀調(diào)控以來，全國各大中城市的樓市成交量普遍急劇萎縮，這說明樓市進(jìn)入了僵持觀望期。在這種情況下，除非出現(xiàn)大幅度的價(jià)格下跌和大規(guī)模的成交，才可以確認(rèn)樓市是真正進(jìn)入下降通道。
(來源：人民網(wǎng))
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